1 июля в силу вступают поправки к ФЗ-214, переводящие «долёвку» в режим проектного финансирования: застройщики не смогут продавать квартиры в новостройках за наличные, им придётся строить на банковские кредиты. Как это отразится на покупателях, вырастут ли цены и как будет чувствовать себя отрасль, Metro рассказали петербургские девелоперы.
На какие вопросы отвечали эксперты:
1. Готовиться ли петербургским покупателям к росту цен – и какому именно?
2. Как застройщики выходят из ситуации и реально ли нужно все стройки переводить на банковские эскроу-счета?
3. Куда всё-таки теперь должен идти покупатель новостройки - в компанию или сразу в банк?
Ольга Ульянова, ГК «Полис-Групп», директор департамента рекламы и маркетинга:
1. Покупателям нужно однозначно готовиться к росту цен. Прогнозы корректировки стоимости квадратного метра, по нашим оценкам, – минимум 10-12% в течение года-двух. Максимум – 15-20%. Увеличение стоимости жилья не будет резким, однако это процесс неизбежен и будет иметь только накопительный эффект, то есть в перспективе цены вниз не пойдут.
2. Согласно законодательству, застройщики могут продолжить продавать объекты по договорам долевого участия (ДДУ) без использования экроу-счетов, если готовность объекта составляет от 30%. Кроме этого процент реализованных квартир в нем должен быть не менее 10. Такие критериям готовности установлены Правительством РФ в рамках поправок в 2014-ФЗ. Чтобы подтвердить их застройщик должен получить соответствующее заключение в контролирующем органе.
3. Для покупателя алгоритм покупки квартиры после 1 июля не изменится. Он также выбирает проект, который соответствует его требованиям, приходит в строительную компанию, где далее с менеджером обсуждает детали необходимой для него квартиры и оформляет сделку.
Ася Левнева, ЗАО «Балтийская жемчужина», директор департамента по маркетингу и продажам:
1. Рост цен на недвижимость наблюдался еще в начале 2019 года на фоне увеличения НДС, а затем и цен на материалы, транспортные, маркетинговые и другие услуги, используемые в строительной отрасли. Помимо налоговой базы, на уровень цен оказали влияние темпы инфляции и негативные ожидания застройщиков, связанные с реформами на рынке недвижимости. С 1 июля девелоперы больше не смогут использовать деньги дольщиков при строительстве новых объектов, им придется обращаться за кредитом в банк или вкладывать свои средства, поэтому застройщики заранее старались упрочить свое финансовое положение. В общей сложности с начала года рост цен на жилье составил 5-7%. После летних реформ себестоимость квадратного метра увеличится на цену банковского кредита, с рынка исчезнут предложения жилья на начальных этапах строительства, поэтому среднее повышение цен к концу года составит уже 12-15%.
2. Не все застройщики с 1 июля смогут строить на свои средства, да и банки не готовы выдавать кредиты финансово нестабильным участникам рынка, опасаясь риска неплатежей. Поэтому вполне логично, что законодатели пошли на послабление грядущих реформ. Льготы будут у системообразующих застройщиков, которые реализуют свыше 1 млн. кв. метров жилья сразу в нескольких регионах. Они смогут достраивать по старой схеме все проекты, готовность которых выше 6%. Что касается «Балтийской жемчужины», то мы сможем реализовывать наши строящиеся ЖК «Жемчужный каскад» и «Жемчужная гавань» по старой схеме. Возможность достраивать на деньги дольщиков получат и все остальные новостройки с готовностью выше 30% и при наличии заключенных ДДУ на 10 и более процентов жилья от общей площади объекта. Финансово стабильные застройщики, чтобы не увеличивать себестоимость жилья на цену банковского кредита, смогут возводить новостройки на свои средства, а потом продавать готовую недвижимость. Так мы собираемся поступить с новыми малоэтажными жилыми кварталами в «Балтийской жемчужине» на берегу Финского залива, строительство которых пока не началось.
3. Как и раньше, покупателю следует идти к застройщику за интересными предложениями, акциями и подробной информацией о проекте. Банк выступит лишь третьей финансовой стороной, гарантом безопасности средств клиента. Маркетинговая стратегия, возможность предоставления скидок и подарков по-прежнему остается за девелопером. Кроме того, далеко не все новостройки с 1 июля будут переведены на новую схему работы. У нас в «Балтийской жемчужине» есть кварталы разной степени готовности, поэтому опытные менеджеры и ипотечный специалист помогут каждому покупателю с выбором жилья и удобной схемой оплаты, учитывая все возможные льготы.
Надежда Зотова, Холдинг «Аквилон-Инвест», директор по маркетингу и рекламе:
1. Предпосылки для роста цен определенно есть. Себестоимость строительства в последние пять лет росла почти вдвое быстрее, чем стоимость жилья. Переход на проектное финансирование добавит дополнительную графу расходов на обслуживание кредита. На сегодняшний день ряд крупных компаний уже заявили о значительном повышении цен. Какими мы увидим цифры к концу года, сейчас никто не сможет сказать с уверенностью: мы переходим на совершенно новую схему работы.
2. Переходный период для отрасли будет и продлится он еще полтора-два года. Законодательство позволяет застройщикам продолжить работу по старым правилам без открытия эскроу-счетов по уже запущенным объектам в тех случаях, когда они соответствуют установленным Минстроем РФ критериям по строительной готовности и количеству заключенных ДДУ. Соответствующие заключения в Петербурге выдаются Комитетом по строительству, и на сегодняшний день мы уже получили такие документы практически по всем нашим строящимся объектам: ЖК 4YOU, ЖК «Q-мир», ЖК «ARTквартал.Аквилон» и I очередь ЖК «All Inclusive». К переходу на новую схему работы в дальнейшем мы также готовы.
3. Что касается процесса выбора квартиры, то здесь в целом кардинальных изменений не произойдет. Клиент также будет обращаться к застройщику, выбирать квартиру и ипотечную программу по необходимости. В данном случае добавляется еще один шаг – после оформления ДДУ открыть эскроу-счет в банке, у которого заключен договор с застройщиком и куда и будут перечислены средства за квартиру до ввода дома в эксплуатацию.
Вера Серёжина, группа RBI, директор управления стратегического маркетинга:
1. Рост цен на первичном рынке продолжается уже последние год-два, и, вероятно, этот тренд не изменится после 01 июля. Новая схема работы ведет к увеличению издержек застройщиков, им придется оплачивать большую сумму кредитов, и это предпосылка к росту цен. Хотя это, конечно, не будет моментальный скачок утром 01 июля – цены повышаются постепенно.
2. Существуют утвержденные Правительством критерии, которые позволяют завершить уже начатые проекты, привлекая средства дольщиков напрямую, а не через эскроу. Дом должен быть конструктивно готов минимум на 30% и в нем должно быть продано 10% квартир. Большинство текущих проектов под эти критерии попадают, например, RBI и «Северный город» более половины своих текущих проектов смогут довести до конца без эскроу. Что касается тех проектов, которые под эти критерии не попадают, а также проектов, которые будут выходить на рынок после 01 июля, они будут продаваться через эскроу-счета, и для этого застройщики совместно с банками-партнерами за последние месяцы провели большую подготовительную работу. В новых правилах продаж много нюансов, и их все нужно предусмотреть, досконально и пошагово проработать новую схему.
3. Покупателю по-прежнему надо идти в компанию или агентство недвижимости. Главное – выбрать подходящее для себя жилье, а наши сотрудники всегда подскажут клиенту, как ему поступать дальше, как взаимодействовать с банком, как и когда открывать эскроу-счет и перечислять на него средства.
Игорь Гулид, ГК «Запстрой», руководитель отдела продаж:
1. Цены вырастут – это безусловно! С вступлением силу новых правили игры застройщики будут вынуждены закладывать финансовые потери от банковских займов в стоимость квадратного метра. Правда – все это будет поэтапно. Лично я прогнозирую рост на 10%. Не стоит забывать и о колебаниях курса валют, внутренней конъюнктуры рынка строительных материалов и прочего «безобразия».
2. Те застройщики, кто сможет реализовывать свой объект по старым правилам, останутся. Те кто обладают просто пятнами под застройку, будут вынуждены наладить диалог с банковским сектором, для получения более интересного процента по целевому займу. В любом случае – рынок приспособится. За 10 лет в законодательство внесли столько нововведений, что мы уже со счету сбились( я про знаковые естественно) - и ничего- все как то работают. Безусловно те «ребята», которые хотели нагреть лапки, ушли с рынка, остались только проверенные временем и клиентами. Новых, крупных, игроков не прибавилось.
3. Жилой комплекс строит застройщик. Реализовывает застройщик (ну или оператор). У банка квартир нет, у Банка есть сопутствующие продукты (ипотека, кредит, страховка). В Каждой компании есть ипотечные специалисты, которые помогут найти достойное решение финансовой потребности.